Στον αέρα βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτήτες οικοπέδων που είναι εκτός σχεδίου δόμησης σε Θεσσαλονίκη και Χαλκιδική εν αναμονή της μεταβατικής νομοθετικής ρύθμισης από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας για τα εν λόγω ακίνητα.
Οι ιδιοκτήτες των συγκεκριμένων οικοπέδων… κάθονται σε καρφιά μετά από απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας 176/2023 που ακύρωσε οικοδομική άδεια στην Πάτμο και έκρινε ότι δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των τεσσάρων στρεμμάτων, αλλά απαιτείται, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη «προσώπου» σε κοινόχρηστο δρόμο για την ανέγερση ακινήτου.
Αξίζει να σημειωθεί ότι εκτιμάται πως πάνω από το 95% των οδών δεν είναι αναγνωρισμένες, ακόμα και αυτές που κατασκευάστηκαν και συντηρούνται από τους δήμους.
Για να επιλυθεί το ζήτημα, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας επεξεργάζεται μια μεταβατική λύση, διάρκειας περίπου δυο ετών, η οποία αναμένεται το επόμενο διάστημα να κατατεθεί στη Βουλή και θα αφορά στα οικόπεδα εκτός σχεδίου δόμησης, άνω των τεσσάρων στρεμμάτων, χωρίς «πρόσωπο» σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό. Σημειώνεται πως η μεταβατική περίοδος χάριτος θα έχει διάρκεια έως ότου ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός.
Σκοπός του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας είναι να δοθεί ανάσα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες που μέχρι σήμερα είναι με «δεμένα» χέρια και γι’ αυτό το τελικό σχέδιο που θα κατατεθεί προς ψήφιση θα είναι εναρμονισμένο με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, ώστε να αποφευχθούν στο μέλλον νέες προσφυγές και ακυρωτικές αποφάσεις.
Αν και το υπουργείο Περιβάλλοντος τονίζει ότι οι ρυθμίσεις υπέρ της εκτός σχεδίου δόμησης θα είναι μεταβατικές, έως το τέλος του 2025 (ημερομηνία κατά την οποία πρέπει να ολοκληρωθεί η εκπόνηση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων, βάσει του Ταμείου Ανάκαμψης που χρηματοδοτεί το όλο εγχείρημα), πολλοί εκτιμούν ότι αυτή η ημερομηνία δεν θα τηρηθεί.
«Καταργείται το δικαίωμα δόμησης»
Όπως λένε ιδιοκτήτες οικοπέδων εκτός σχεδίου δόμησης «με την υφιστάμενη κατάσταση το δικαίωμα της δόμησης περιορίζεται, σε κάποιες, μάλιστα, περιπτώσεις τείνει να καταργηθεί, χωρίς την υποχρέωση της Πολιτείας για αποζημίωση».
Σύμφωνα με τους ίδιους «μηδενίζεται η περιουσία χιλιάδων πολιτών ξαφνικά». Πρόκειται «για την ταφόπλακα», όπως λένε «στην περιουσία μεσαίας και κατώτερης τάξης, η πλειοψηφία της οποίας είχε στα χέρια της ένα οικόπεδο ή ακίνητο ως περιουσιακό στοιχείο, το οποίο τώρα απαξιώνεται».
Φοβούνται πως τα χρήματα τους θα πάνε χαμένα
Την ίδια ώρα, μεγάλη ανασφάλεια επικρατεί σε υποψήφιους αγοραστές ακινήτων και επενδυτές, καθώς φοβούνται πως τα χρήματα που θα δώσουν για την αγορά ενός οικοπέδου μπορεί να πάνε χαμένα, και αυτό γιατί δεν υπάρχει ένας ψηφιακός χάρτης που να συμπεριλαμβάνει τις θεσμοθετημένες πολεοδομικές διατάξεις και γραμμές όπως: αιγιαλοί και παραλίες, αρχαιολογικοί χώροι, αναγνωρισμένοι κοινόχρηστοι χώροι, δασικές εκτάσεις, τροποποιήσεις σχεδίου πόλης, Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο κ.ά.
Όπως εξηγεί μιλώντας στη Voria, o Κώστας Γεωργάκος, μεσίτης, συνιδρυτής της Georgakos and Parthenon Real Estate, πιστοποιημένος εκτιμητής ακίνητης περιουσίας «μπορεί κάποιος, για παράδειγμα, να αγόρασε προ διετίας ένα ακίνητο ως άρτιο και οικοδομήσιμο και σήμερα να μην μπορεί να εκδώσει οικοδομική άδεια. Έχει στα χέρια του ένα οικόπεδο χωρίς αξία. Απαξιώνεται αυτομάτως η περιουσία».
«Υπάρχουν περιπτώσεις αγοραστών που πήραν δάνεια για να αποκτήσουν οικόπεδα και τώρα νιώθουν ανασφάλεια για το τι μέλλει γενέσθαι. Υπάρχουν περιπτώσεις ιδιοκτητών που ήθελαν να τα ρευστοποιήσουν και τώρα τα βλέπουν στα αζήτητα. Κάποιοι μειώνουν τις τιμές των οικοπέδων τους, αλλά βλέπουν πως δεν υπάρχει ζήτηση» περιγράφει με γλαφυρό τρόπο ο κ. Γεωργάκος επισημαίνοντας πως τέτοιες περιπτώσεις οικοπέδων υπάρχουν στον Τρίλοφο, στους Ταγαράδες, στην περιοχή Πουρνάρι, πλησίον της Πυλαίας, στο Ωραιόκαστρο, στη Θέρμη αλλά και στο Πανόραμα, ωστόσο στους τρεις τελευταίους δήμους, τα οικόπεδα είναι σαφώς λιγότερα.
Παγωμένη είναι η ζήτηση και στη Χαλκιδική, όπως εξηγεί ο αντιπρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Χαλκιδικής, Κωνσταντίνος Καρούλης λέγοντας χαρακτηριστικά πως μπορεί κάποιος να έχει στην ιδιοκτησία του οικόπεδο 10-12 στρεμμάτων μπροστά στη θάλασσα, ωστόσο αν δεν υπάρχει χαρακτηρισμένος δρόμος, σήμερα να μην έχει καμία αξία.
Τηρούν στάση αναμονής
«Ιδιοκτήτες και αγοραστές τηρούν στάση αναμονής μέχρι να δουν τι τελικά θα γίνει. Σήμερα η κατάσταση είναι θολή, τα οικόπεδα εκτός δόμησης, που δεν πληρούν τις δυο προϋποθέσεις είναι άνευ αξίας» αναφέρει ο Κώστας Χαϊδούτης, αντιπρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) και πρόεδρος της Ένωσης Ιδιοκτητών Ακινήτων Θεσσαλονίκης (ΕΝΙΑΘ).
«Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις κατά τις οποίες κάποιοι έχτισαν εξοχικά εντός οικισμού, αλλά εκτός σχεδίου. Όλοι περιμένουν πότε θα ολοκληρωθεί το Πολεοδομικό Σχέδιο, να γίνει επέκταση οικισμού και η έκτασή τους να ενταχθεί στο σχέδιο. Ενώ δεν είναι αυθαίρετα, οι άνθρωποι δεν μπορούν ούτε να τα μεταπωλήσουν, ούτε να βγάλουν άδεια διαφορετικής φύσεως. Αυτή η κατηγορία ιδιοκτητών – και δεν είναι η μοναδική – θα έχει χάσει ένα σοβαρότατο περιουσιακό στοιχείο. Στην πραγματικότητα είναι σαν να απαλλοτριώνεται ένα ακίνητο, χωρίς όμως κανείς να αποζημιώνει τον ιδιοκτήτη. Είναι άδικη και εν τοις πράγμασι απαλλοτρίωση. Ελπίζω ότι η κυβέρνηση θα ακούσει και θα εξετάσει τις απόψεις όλων των εμπλεκομένων φορέων» αναφέρει ο κ. Χαϊδούτης.
Τι προβλέπει η διάταξη
Η νέα ρύθμιση, με βάση τις μέχρι τώρα γνωστές πληροφορίες θα δίνει τη δυνατότητα να δομούνται νόμιμα γήπεδα τουλάχιστον τεσσάρων στρεμμάτων, κείμενα εκτός ρυμοτομικών σχεδίων πόλεων ή εκτός ορίων νομίμως υφιστάμενων οικισμών, εφόσον ανήκουν σε μία από τις παρακάτω κατηγορίες ανάλογα με τον χρόνο δημιουργίας του γηπέδου και του προσώπου που έχει σε δρόμο.
Α) Οικόπεδα που δημιουργήθηκαν από 31 Μαΐου 1985 μέχρι και 31 Δεκεμβρίου 2003.
Αυτά, προκειμένου να οικοδομηθούν, θα πρέπει να έχουν πρόσωπο ή να εφάπτεται το ένα εκ των ορίων τους σε μήκος τουλάχιστον 3,5 μέτρων σε οδό που:
-Εμφανίζεται σε αεροφωτογραφίες πριν από τις 27 Ιουλίου 1977 και έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων,
-Συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών, και
-Αυτή να έχει διανοιχτεί με απόφαση κρατικού οργάνου, είτε να είναι καταχωρισμένη στα κτηματολογικά βιβλία, είτε να έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδοστρωσίας της από αρμόδια για τη συντήρηση και βελτίωση των οδών Αρχή, είτε οργανισμό, είτε να διέρχεται από αυτήν δίκτυο κοινής ωφελείας.
Β) Οικόπεδα που δημιουργήθηκαν πριν από το 1985.
Προκειμένου τα οικόπεδα αυτά να είναι οικοδομήσιμα, θα πρέπει να έχουν πρόσωπο ή να εφάπτεται το ένα από τα όριά τους σε μήκος τουλάχιστον 3,5 μέτρων σε οδό που
εμφανίζεται σε αεροφωτογραφίες πριν από τις 27 Ιουλίου 1977, η οποία:
-Έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, και
-Έχει διανοιχτεί με απόφαση κρατικού οργάνου, είτε είναι καταχωρισμένη με την ένδειξη «ΕΚ» (ειδική έκταση), είτε έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδοστρωσίας από αρμόδια για τη συντήρηση και βελτίωση των οδών Αρχή, είτε να διέρχεται από αυτήν δίκτυο κοινής ωφελείας.
Γ) Οικόπεδα με νόμιμη δουλεία διόδου προ του 1985.
Οικόπεδα που μπορούν να οικοδομηθούν είναι και αυτά τα οποία διαθέτουν νόμιμη δουλεία διόδου, προ του ’85, με πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, η οποία να συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών.
Το μεγάλο «αγκάθι» είναι τα λεγόμενα «τυφλά» οικόπεδα, αυτά δηλαδή που δεν έχουν σύνδεση με το οδικό δίκτυο. Στην περίπτωση αυτή, αν δεν υπάρχει νόμιμη δουλεία πριν από το ’85 που να πληροί τις προαναφερόμενες προϋποθέσεις, τότε, με τα έως τώρα δεδομένα, δεν θα μπορούν να οικοδομηθούν.
Πηγή: voria.gr